¿Qué impuestos gravan la compra venta de viviendas e inmuebles?

02 Mar ¿Qué impuestos gravan la compra venta de viviendas e inmuebles?

La transmisión o adquisición de un inmueble se puede dar por distintas figuras jurídicas, si bien es cierto que la compraventa, la donación y la sucesión (herencia), ocupan la mayor parte de estas transmisiones. ¿Qué consecuencias fiscales tiene? ¿Quién ha de pagar estos impuestos? ¿Se tributa igual en todas las Comunidades Autónomas o Entidades Locales? ¿Y qué impuestos gravan estas transmisiones?

Impuestos devengados en el caso de compra-venta de inmuebles:

1. Impuesto sobre el Valor Añadido. Si el inmueble que vamos a comprar es de nueva construcción (es decir, lo compramos directamente al promotor, en su primera transmisión desde la construcción), entonces la compra no estará exenta de IVA (como sucede en las posteriores transmisiones), tributando en el tipo reducido del 10%. Esto hecho hará que la operación de compra no quede sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pero sí al de Actos Jurídicos Documentados por el valor de la compraventa (a un tipo que varía en función de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble, y que en la Comunidad de Madrid es del 0,75%). Este impuesto es a cargo de la parte compradora, y el plazo de autoliquidación y pago es de 30 días desde la firma en notaría.
2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de transmisiones onerosas. Si no se trata de un inmueble nuevo, sino de segunda o ulterior transmisión, la operación estará exenta de IVA, debiendo autoliquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la Comunidad Autónoma en la que esté radicado el activo. Estos tipos varían no solo por Comunidad (Madrid, con el 6%, tiene el tipo general más bajo), sino también por la situación particular, como por ejemplo, las familias numerosas, o las empresas sujetas al Plan Contable del Sector Inmobiliario. Este impuesto es a cargo de la parte compradora, y el plazo de autoliquidación y pago es de 30 días desde la firma en notaría.
3. Actos Jurídicos Documentados. En caso de que utilicemos financiación ajena para la compra del inmueble, y ésta se formalice en documento público (escritura notarial), tendremos que liquidar el AJD, no por el importe financiado, sino por el mínimo asegurado. Este tipo también varía en función de la Comunidad Autónoma, siendo el tipo general en Madrid del 0,75%. Este impuesto, en función de la entidad prestamista, puede ser compartido entre ésta y el prestatario, y el plazo de autoliquidación y pago es de 30 días desde la firma en notaría.
4. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como plusvalía municipal); este impuesto no se calcula en base a porcentajes ni ecuaciones matemáticas concretas, sino en base al valor catastral de la construcción, y el plazo que ha transcurrido entre la compra y la venta del inmueble. Su competencia es local, el pago es a cargo del vendedor (salvo que éste sea un no residente fiscal, en cuyo caso se invierte esta responsabilidad sobre el comprador), y el plazo de autoliquidación y pago es de 30 días desde la firma en notaría.
5. Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas: una vez finalizado el año fiscal, cuando se apertura el plazo de presentación de la Renta, el vendedor deberá liquidar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial por la enajenación del bien, calculándose en base a la diferencia entre el importe de adquisición del inmueble (sumando los gastos inherentes a esta adquisición), y el importe de transmisión (minorando los gastos inherentes).

Impuestos devengados en el caso de donación de inmuebles:

1. Impuesto sobre donaciones. Cuando un inmueble se adquiere por donación, en lugar de compraventa, la operación está gravada el Impuesto sobre Donaciones (sustituyendo así al ITP). Este impuesto se liquida en la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble, con independencia de la vecindad del donatario y del donador. El tipo de este impuesto varía, estando en la Comunidad de Madrid bonificado el 99% del resultado en de la cuota a pagar. Este impuesto, salvo que se pacte lo contrario, es a cargo de quien recibe la donación.
2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como plusvalía municipal); este impuesto no se calcula en base a porcentajes ni ecuaciones matemáticas concretas, sino en base al valor catastral de la construcción, y el plazo que ha transcurrido entre la compra y la venta del inmueble. Este impuesto, salvo que se pacte lo contrario, es a cargo de quien recibe la donación.
3. Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas: una vez finalizado el año fiscal, cuando se apertura el plazo de presentación de la Renta, el donante deberá liquidar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial por la enajenación del bien, calculándose en base a la diferencia entre el importe de adquisición del inmueble (sumando los gastos inherentes a esta adquisición), y el importe por el que se haya valorado en la donación (minorando los gastos inherentes), que tendrá que coincidir con el declarado en el Impuesto sobre Donaciones.

Impuestos devengados en el caso de herencia de inmuebles:

1. Impuesto sobre sucesiones. Cuando un inmueble se adquiere por sucesión, en lugar de compraventa, la operación está gravada el Impuesto sobre Sucesiones (sustituyendo así al ITP). Este impuesto se liquida en la comunidad autónoma donde el causante tuviera establecida su residencia habitual, que a efectos de este impuesto, será aquélla donde haya residido el mayor período de tiempo durante sus últimos cinco años (salvo en Navarra, donde solamente se exige una permanencia de 183 días en su territorio). El tipo de este impuesto varía, estando en la Comunidad de Madrid bonificado el 99% del resultado en de la cuota a pagar. Este impuesto corre a cargo de quien recibe la herencia.
2. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como plusvalía municipal); este impuesto no se calcula en base a porcentajes ni ecuaciones matemáticas concretas, sino en base al valor catastral de la construcción, y el plazo que ha transcurrido entre la compra y la venta del inmueble. Este impuesto corre a cargo de quien recibe la herencia.
3. Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas: en el caso de las herencias, no existe la llamada “plusvalía del muerto”, por lo que en el IRPF del fallecido, aunque existiera obligación en su presentación, no habrá que declarar esta ganancia o pérdida patrimonial.

A todos estos impuestos, habrá que sumar los honorarios correspondientes al notario y registrador; así como, en su caso, la gestoría bancaria, la tasación y la intermediación inmobiliaria. Todos estos gastos, incluido el IIVTNU (plusvalía municipal), son considerados, a efectos fiscales, como gastos inherentes a la adquisición (o transmisión, en su caso), y por tanto podrán adicionarse o minorarse a estos importes a la hora de autoliquidar el IRPF.