TRIBUTACIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES.

08 Feb TRIBUTACIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES.

Son condiciones resolutorias aquéllas obligaciones en las que la producción del hecho futuro establecido determina la desaparición del derecho.  Viene regulado en los artículos 1.114 y ss. del Código civil.

 

La condición resolutoria en el contrato de compraventa inmobiliaria.

La condición resolutoria del artículo 1.504 del Código civil es el medio de garantía más usual, junto con las hipotecas, en las ventas de bienes inmuebles; siempre que el precio del contrato (en parte o en su totalidad), queda aplazado a un momento posterior al de su escritura pública. Si bien es cierto que es muy utilizado, también es cierto que está sujeto a poca regulación, dando lugar no solo a diferentes pareceres de interpretación, como a un buen número directrices por parte de la DGRN y del Tribunal Supremo.

El mero aplazamiento de un pago no significa que se esté otorgando esta condición; ya que, por regla general, ésta debe reflejarse expresamente en el contrato de compraventa. Es, además, inscribible en el Registro de la Propiedad, suponiendo una carga sobre el inmueble hasta que ésta se cancele.

El objetivo de esta obligación, típica, no es otra que la de garantizar la posesión del comprador en las ventas de inmuebles donde se aplaza el precio. Pero… ¿qué tipo de tributación acompaña a esta figura jurídica?

 

Tributación de la condición resolutoria

Se pueden dar dos situaciones respecto a la tributación de esta figura jurídica, en función de la fiscalidad a la que esté sujeta la transmisión del bien inmueble al que se le impone esta condición. Así, se puede dar la compraventa sujeta y no exenta a IVA; o la más común, la sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

  1. Compraventas sujetas y no exentas al Impuesto sobre el valor añadido: en esta situación, la compraventa con condición resolutoria está sujeta a dos hechos imponibles:
    • La tributación típica y común por AJD (siempre que se formalice en documento público), al estar sujeto y no exento de IVA, y por tanto, no sujeto a TPO.
    • La tributación específica y propia de la condición resolutoria, que quedará también sujeto a AJD por la cuantía total que haya sido objeto de aplazamiento, siendo el sujeto pasivo y obligado tributario el transmitente.
  2. Compraventas exentas de IVA y sujetas a TPO: en este caso, también queda sujeta la compraventa con condición resolutoria a dos hechos imponibles:
    • La tributación típica y común por TPO, propio de la comunidad autónoma que le corresponda por las reglas de localización.
    • La tributación específica y propia de la condición resolutoria, que quedará sujeta TPO, siendo en este caso también el vendedor el sujeto pasivo (ya que es en su beneficio por quien se impone esta condición), respondiendo solidariamente si son varios los vendedores. La base imponible en este caso lo será también la cuantía total que haya sido objeto de aplazamiento, junto a los intereses establecidos (si no se establece, será el nominal más tres años de intereses). La tarifa fiscal será del 1%.

 

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